要90年才能还清房贷？ 最惨房贷续签潮明年来袭 有人月供...

不断上升的利率给浮动利率抵押贷款借款人带来了越来越大的压力，在某些情况下，甚至会将他们的摊销期推迟数十年，至少在文件上是如此。但人们真的有 70 年、80 年甚至 90 年的时间来还清房屋贷款吗？

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图源：financialpost什么是“摊销”期，它与抵押贷款有何不同？实质上，抵押贷款和摊销期是看待同一目标路径的两种不同方式。您的五年期抵押贷款是一份合同，规定了您与银行商定的未来五年的利率。但是很少有人能够在如此短的时间内支付完一套房屋的全部费用。这就是摊销期的作用所在 -即按照您选择的速度全额还清抵押贷款所需的时间。在加拿大，摊销期通常为25年，如果您的首付款少于20％，这个数字是一个强制性的上限。尽管购房者可以选择较短的摊销期，但这意味着月供更高，但加拿大的放贷机构通常不提供超过30年的摊销期，即使对于那些有20％首付款的人也是如此。因此，25年的摊销期仍然是常态。另一方面，就抵押贷款合同而言，五年已经成为了标准，这意味着您需要每五年与房贷方重新协商利率。如果您坚持原来的摊销计划，并且利率没有变化，您将需要办理五笔五年期抵押贷款（为期 25 年），然后才能全额还清房屋贷款。

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图源：financialpost然而，在每次重新协商时，您也可以调整摊销期，实际上改变了您预计还清债务的时间。值得注意的是，并非每个国家都是这样做的。在美国，房主可以锁定整个25或30年的抵押贷款合同。

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如果上限是25年，为什么我们现在听到的摊销期长达90年？这些借款人实际上并没有90年的时间来偿还他们的抵押贷款，至少文件上看起来是这样。根据加拿大银行的数据，绝大多数变动利率抵押贷款借款人（根据加拿大央行的数据，其中约四分之三）有固定还款额的抵押贷款。在这种情况下，您的月供是固定的。但当利率上升时，用于偿还本金的月供部分缩减，用于支付利息的部分扩大。您偿还的本金越少，您的有效摊销期就越长，这就是抵押贷款报表上摊销期自动延长至90年的原因。但正如我们所说，这只是纸上谈兵。根据FixedOrVariable.ca的抵押贷款规划师、MortgageLogic.news的编辑Rob McLister的说法，在您的合同期满并且必须与银行重新协商时，摊销期将恢复到一个更正常的期限。

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网络示意图他说：“一旦抵押贷款到期，您续签的贷款人通常会调整您的付款，使您回到符合合同摊销期的轨道上。” “因此，如果您最初选择了五年期抵押贷款和25年摊销期，并且摊销期‘在文件上’飙升到70年，那么在五年后续签时，您的新付款将基于20年摊销期。这是假设您没有进行额外付款或再融资。”那么，为什么会发生这一切呢？实质上，这是因为对疫情的反应导致了利率动态的变化。这就像坐过山车一样，在COVID-19最严重时期，加拿大央行基准利率迅速下降，而该行正经历历史上为平息通胀而采取的最激进的加息周期。在前一方面，较低的利率促使更多借款人选择了变动利率抵押贷款，因为它们起初看起来更便宜。根据加拿大银行的研究，浮动利率抵押贷款发放量在 2022 年初突破了 50%，超过了过去几年一直占主导地位的固定利率抵押贷款的份额。但可变抵押贷款是可变的，随着利率和五年期债券收益率的上升，它们可能会发生变化，从而增加每月用于支付利息的抵押贷款金额。接下来会发生什么？这完全取决于您何时需要续签抵押贷款。在疫情早期的房屋销售激增，这意味着 2025 年和 2026 年将出现许多续贷。如果届时利率有所放缓，对房主的打击可能会减轻。但McLister警告说，如果没有利率没有下降，加拿大人可能面临大幅增加的付款。McLister说：“对一些人来说，利率上升和摊销期缩短是一场可负担性灾难。” “这就是为什么人们对2024年至2026年的续签付款如此担心。除非利率下降，否则许多人将看到他们的付款增加35％到50％，甚至更多。”

来源：约克论坛